Feasibility Calculator

ตึกแถว 2 คูหา ใกล้ ICONSIAM — ปล่อยเช่า Airbnb

ปรับตัวเลขสมมติฐานทางซ้าย แล้วลากแถบ Occupancy เพื่อดูกำไร/ขาดทุน จุดคุ้มทุน และระยะเวลาคืนทุนแบบเรียลไทม์

เปรียบเทียบหลายสถานการณ์

ปรับตัวเลขทางซ้ายแล้วกด "เพิ่มเข้าเปรียบเทียบ" ได้หลายครั้งเพื่อเก็บแต่ละสถานการณ์ไว้เทียบกัน — กด "Export Excel" เมื่อไรก็ได้เพื่อส่งออกเป็นไฟล์ .xlsx (ถ้ายังไม่ได้เพิ่มเลย จะส่งออกสถานการณ์ปัจจุบันให้อัตโนมัติ)

สัญญาเช่า & เงินลงทุน

ค่าเช่า/เดือน (บาท)

มัดจำ (เดือน)

ค่าเช่าจ่ายล่วงหน้าก่อนเริ่มกิจการ (เดือน)

อายุสัญญาเช่า (ปี)

เงินทุนเริ่มต้นทั้งหมดที่ลงขัน (บาท)

เงินทุนสำรองคงเหลือ — ที่มาของตัวเลข (คำนวณอัตโนมัติ)

Breakdown ค่าตกแต่ง + เฟอร์นิเจอร์

ค่าปรับโครงสร้าง+อุปกรณ์

ค่าเดินไฟฟ้า

ค่าแอร์

ค่าเฟอร์นิเจอร์

อุปกรณ์ไฟฟ้า

ค่าจานชาม/ผ้าปูที่นอน

สระว่ายน้ำ

ลิฟท์

งบตกแต่ง+เฟอร์นิเจอร์รวม (คำนวณอัตโนมัติ)

–

รายได้ — 6 สายรายได้ (Airbnb 4 ลิสติ้ง + ออฟฟิศ + ห้องประชุม)

Airbnb ลิสติ้ง 1 — บาท/คืน

Airbnb ลิสติ้ง 2 — บาท/คืน

Airbnb ลิสติ้ง 3 — บาท/คืน

Airbnb ลิสติ้ง 4 — บาท/คืน

วัน/เดือน (สมมติ)

ค่าธรรมเนียม Airbnb (%)

ค่าเช่าออฟฟิศ/เดือน (คงที่)

รายได้ห้องประชุม/เดือน (คงที่)

ค่าใช้จ่ายคงที่รายเดือน

ค่าแม่บ้าน/ทำความสะอาด

ค่าน้ำ-ค่าไฟ

ค่าคนดูแล+ประสานงาน

ของใช้สิ้นเปลืองในห้อง

Internet/Streaming/Smart Lock

ค่าทำบัญชีรายเดือน

สำรอง/ซ่อมบำรุง/เบ็ดเตล็ด

ค่าตรวจสอบบัญชีประจำปี (บาท/ปี ไม่ใช่/เดือน)

ภาษีโรงเรือน จ่ายแทนผู้ให้เช่า (บาท/ปี ไม่ใช่/เดือน)

อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า จ่ายแทนผู้ให้เช่า (%)

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า/เดือน (คำนวณอัตโนมัติ = ค่าเช่า × อัตรา)

–

ภาษี

ภาษีนิติบุคคล (CIT) — อัตรา SME ขั้นบันได

0% สำหรับ 300,000 บาทแรก/ปี · 15% ส่วน 300,001–3,000,000 · 20% ส่วนเกิน 3,000,000

ระยะเวลาคิดค่าเสื่อมตกแต่ง (ปี)

ภาษีเงินปันผล หัก ณ ที่จ่าย (%)

อัตรา VAT (%)

เกณฑ์รายได้ต้องจด VAT (บาท/ปี)

สมมติ: รายได้ Airbnb + ห้องประชุม เข้าเกณฑ์ VAT (ลักษณะบริการระยะสั้น) ส่วนค่าเช่าออฟฟิศระยะยาวยกเว้น VAT — ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญภาษีจริง

หุ้นส่วน & การแบ่งกำไร

สัดส่วนหุ้นส่วน A (ผู้ลงทุน)

สัดส่วนหุ้นส่วน B (ผู้ลงแรง) — คำนวณอัตโนมัติ

ค่าคนดูแล+ประสานงาน คือค่าตอบแทนหุ้นส่วน B เอง (ไม่ได้จ้างคนนอก)

85%

Occupancy เฉลี่ยรวม 4 ลิสติ้ง (คำนวณอัตโนมัติ)

ลิสติ้ง 1 85%

ลิสติ้ง 2 85%

ลิสติ้ง 3 85%

ลิสติ้ง 4 85%

รายได้ห้องพัก/เดือน

–

รายได้สุทธิหลังค่าธรรมเนียม

–

ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (ไม่รวมภาษี)

–

รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดต่อเดือน (รวมภาษีเฉลี่ย)

–

กำไร(ขาดทุน)สุทธิ/เดือน

–

Net Margin

–

กำไร(ขาดทุน)สุทธิ/ปี

–

Breakeven Occupancy

–

ระยะเวลาคืนทุน (ระดับกิจการ)

–

คืนทุนของหุ้นส่วน A จากส่วนแบ่งเท่านั้น

–

รายละเอียดต้นทุนต่อเดือน (ที่ occupancy ที่เลือก)

การแบ่งกำไรระหว่างหุ้นส่วน (ที่ occupancy ที่เลือก)

หุ้นส่วน A (ผู้ลงทุน) — ต่อเดือน

–

หุ้นส่วน B (ผู้ลงแรง) — ต่อเดือน

–

หุ้นส่วน A — ต่อปี

–

หุ้นส่วน B — ต่อปี

–

คืนทุนของหุ้นส่วน A จากส่วนแบ่งเท่านั้น

–

เปรียบเทียบ: เงินปันผล (WHT 10%) VS เงินเดือน/ค่าตอบแทนรายเดือน (PIT ก้าวหน้า)

สมมติหุ้นส่วน A ถอนยอดรวมทั้งปี (จากส่วนแบ่งข้างบน) เป็น "เงินเดือน/ค่าตอบแทนกรรมการ" แทนการรอรับเงินปันผลประจำปี แล้วคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาราวกับเป็นรายได้ทางเดียวของปีนั้น

กำไร/ขาดทุนหลังภาษี ต่อเดือน (เฉลี่ย) เทียบ Occupancy 40–100%

กำไร ขาดทุน Occupancy ที่เลือกอยู่

กระแสเงินสดสะสม (Cumulative Cash Flow) ตลอดอายุสัญญาเช่า

Cumulative Cash Flow (ที่ occupancy ที่เลือก) จุดคืนทุน (ตัด 0)

หมายเหตุ: เครื่องมือนี้คำนวณจากสมมติฐานที่ป้อนเท่านั้น ยังไม่รวมภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าใช้จ่ายกฎหมาย/ใบอนุญาต หรือความผันผวนตามฤดูกาล ควรใช้ประกอบการตัดสินใจร่วมกับข้อมูลตลาดจริงและไฟล์ Feasibility_Model.xlsx / Feasibility_Report.docx